出品 | 搜狐地产&焦点财经九游娱乐

作者 | 王泽红

“捡漏者”进入首创新北京半岛，却又败兴而归。

一位身穿黑色体恤、印着理想汽车logo的“北漂”男子，看房多套两居户型后，一直在试探最低价；一对从廊坊赶来的中年夫妇，看完两套房、询问过价格后，与预期差距较大，便摆摆手离去……

首创新北京半岛，作为天津离北京最近的项目，曾因北京楼市外溢效应房价飙升，高峰时期83平二居室超160万，不久前又因降至39万而沸沸扬扬，令区域内略显冷清的楼市，又重新燃起几分热度。

真实的情况究竟如何，搜狐财经一行人近期从北京亦庄出发，驱车30分钟到达天津武清，进入首创新北京半岛项目实地探访。

“京津同城”四个字在区域内路标牌上尤为突出，京牌车在小区内或路边随处可见。多位当地人士称，来此买房的绝大多数是“北漂”，为了解决孩子上学。

首创新北京半岛路标指示牌

这是一个由首创置业开发的超大片区，规划建筑面积200万平方米，囊括梅诺卡小镇、伊维萨小镇、禧瑞春晓、禧悦晴朗、采薇雅苑、多维时光、都铎公元等10多个小区。

高层、洋房与别墅混搭，在片区内颇为常见。高层与别墅区内部一般会进行划分，这也导致一个项目会出现两个名称的现象，如伊维萨小镇的高层小区，又被称为馨桐雅苑，梅诺卡小镇的高层又叫芸香雅苑。

从伊维萨小镇高层俯瞰，别墅鳞次栉比

片区内房价虽下跌严重，但39万属个例。多方咨询后，已无价位如此低的房源，这也令一些问询而来的“抄底客”败兴而返。

目前片区内高层新房单价约7000元，二手房介于6000元至7000元之间，距2017年高点时期已“膝斩”；别墅与洋房1万元左右，也基本“腰斩”。一位物业人员称，目前片区内89平两居报价最低在45万左右，大多在50多万。

对于未来的房价走势，有置业顾问称会继续下探，劝亲朋好友别着急；有业主认为，目前已经见底，如果继续下降，就会跌破开盘价。

“老业主”自我平复：

不是炒房，落户上学才是初心

整家搬至首创新北京半岛，自媒体人丁道师已提上日程。

7月初，他刚提交入学申请，暑假结束后两个孩子要从北京转学至天津。自2022年以来，他在北京亦庄相处较熟的邻居，已相继全在天津买房，均是没有户口、孩子不能参加高考而转落天津。

其中一位邻居与他一样，也在首创新北京半岛置业，两家孩子即将转至同一所学校。他的大多数邻居，去往的是天津城六区，如河西区和南开区。而他则是选择武清，一是不想太“卷”孩子，二是转去市区已晚。

“除非一年级就过去，邻居们的孩子多数是四五年级，其实比较迟了。而且，200万在（天津）城区只能买一个老破小，还不如把钱攒下来留给孩子。”

2022年底，丁道师以总价不到70万，在梅诺卡小镇购置了一套86平两居室。以如今行情估算，亏损20万左右。“我的心态还好，不是为了投资，肯定得孩子长大后才能出手，10年后情况如何，谁也不知道。”他解释道。

“高低对我无所谓，当时就是为了落户，能让孩子来参加高考。”一位网约车司机说道，他最初也是一位“北漂”，疫情期间失业后就专职跑网约车。2009年，他以4000元单价购入一套97平三居，高点时有人想以1.8万元买下，但他拒绝了。

片区内两所相邻的配套学校，左为南开公能教育实验学校，右为黑利伯瑞国际学校

但也有不少业主，被39万低价出售的那套房所震惊。“业主群炸锅了，这几天都在讨论这件事。”伊维萨小镇馨桐雅苑一位业主说道。

“我买的时候就很便宜，比我那会还低。”她诧异道。她在一家餐馆打零工，丈夫在北京上班，每天在两城之间往返，最初也是为了孩子上学才安家落户。

她亲眼见证了片区内房价的大起大落，2014年曾以每平5000元购置了一套两居，此后价格快速上涨，2017年初最高达到2万元，那几年间，她一直庆幸买房的决定。

未曾想到，天津2017年3月限购后，房价由涨转跌，虽然2018年“海河英才行动计划”带来一定客源，但下跌趋势并未改变。以那套84平二居室39万成交价估算，每平4500元，基本跌回最初开盘价。据她回忆，馨桐雅苑开盘价便是4000元左右。

一位物业工作人员告诉搜狐财经，多位业主向她反馈 “我们的房子怎么成这样了”、“这么便宜先不卖了”等话语，言语间透着一股无奈。

即便是上述心态较好的网约车司机，也担忧道：“如果继续下跌，我也要赔了。”

“很多人来买房，都是为了孩子上学，同时不耽误大人北京上班，都是各取所需。”看到业主群里有人发的这句话，上述馨桐雅苑业主定神思考后，这也是她和丈夫当初选择首创新北京半岛的初心。

看房量增加：

“捡漏者”被吸引，“上车者”称要狠砍价

在众多业主平复心态之际，39万低价房的消息迅速传开，吸引了一批“捡漏者”和“抄底者”。

从廊坊闻讯而来的一对中年夫妻，驻足在伊维萨小镇门口，不停地向门卫打听情况，明确表示想要“捡漏”，在物业带领下看了两套89平毛坯房、得知报价均在50万左右后，便摆摆手离开。

“这是失望了！”一位物业工作人员说道，这一片89平报价最便宜在45万左右，绝大多数在50多万；如果是装修好的，报价处在60万左右。据她所讲，自7月初以来，看房客明显增多，都是被那套低价房吸引而来。 “我一天就带客3组。”

伊维萨小镇高层项目

物管公司跨界经纪领域，近几年早已屡见不鲜。在伊维萨小镇小区内，有物业人员手里拿着一大串钥匙，每把上面都贴着门牌号标签，带看结束后又交到另一位带着客人的物业人员手里。

一位中介称，一天基本能接五六个咨询电话，有了热度确实吸引了一波看房人，其中有一些客户此前不知道这个地方。有人早上7点就微信留言，甚至还有四川的客户打电话咨询。“对于买房人而言，是一件好事；但对于卖房人，并不见得好，谁降价多谁才能卖出去。”她说道。

但另一位中介告诉搜狐财经，6月中旬看房人就开始变多，主要是因为新房库存变少，二手房带看变多；7月初因为热度再次增多。“以往周一到周五也就3至10组，7月以来的周末，一天就有五六组看房的。”

但他也指出，想要捡漏39万这类房源很难，即使有也不一定能相中，包括户型、楼层以及光照等，可能均存在缺陷。

“想要买超便宜的，需要运气，需要碰，房主要着急用钱。”一位当地人如此说道。

搜狐财经在走访过程中，遇到一位身穿黑色T恤、印着理想汽车Logo的男子，他从北京十八里店闻讯赶来，想要以40万至50万购置一套两居。“现在价格低，以后流通可能会稍微好点。”“但我媳妇还想看看三居，但现在没有太好的，装修好的卖的特贵。”他说道。

交付一年多的禧悦晴朗，小区内多户业主正在装修

不同于上述理想汽车员工，在北京酒仙桥上班的吴宇，一个月前刚成为禧悦晴朗的业主，他的买入单价是1.15万元，相比2019年开盘价2万元，几近腰斩。他此次来小区，主要是为了量尺寸、准备装修。

这是一个2022年交付的新房，目前入住率较低，小区内装修的嘈杂声此起彼伏。一位销售人员告诉搜狐财经，该项目已经清盘，想买只能找二手房。

“晴朗的业主，大部分是北京上班族，正好买在高点，每平2万买入的不在少数，想买需要砍价，而且得狠狠砍。” 吴宇建议道，旋即他又指出，片区内别墅也掉价严重，单价一万元左右，如果有实力，200万就能拿下一套，联排独栋三层还带小院。

环京睡城：

毗邻学校高层入住率高，别墅入住率低

与熙悦晴朗一河之隔的是别墅区，据一位工作人员所讲，别墅入住率在40%左右。在采薇雅苑别墅区门口，一块贴满房屋销售信息的牌子，立在路边尤为显眼。

采薇雅苑大门口房屋出售信息

一位正在遛弯的60岁左右男子，手指向采薇雅苑别墅区说道，这一片入住率很低，估计只有20%。他是本地人，住在6公里外的一个回迁房小区，将这一片称为“死城”和“睡城”。

“附近没什么发展，没人气，买东西很不方便，也没有医院。一般是北京上班的人买，天津人不来。要是明年再买，可能还会稍微降一点。”他说道。随即又指向伊维萨小镇高层方向，称那一片入住率高点。

伊维萨小镇一位物业工作人员称，项目由于距离南开公能教育实验学校和黑利伯瑞国际学校最近，所以高层入住率较高，可以达到60%，不仅有业主，租房的陪读家长也不在少数；别墅入住率较低，大概为40%。

一位中介告诉也搜狐财经，伊维萨小镇距离学校近，是整个片区内入住率最高的小区，能达到80%。“两居租金1500元左右，三居1800-2000元。每年暑假都会新来一批学生，然后有陪读的父母需要租房。但如果过了8月，就很难出租了。”她讲道。

首创新北京半岛入住率究竟如何，不同的人体感各异。负责巡逻的一位工作人员称，片区内的入住率处在40%至50%之间。一位当地的网约车司机则称，如果晚上回来，没地停车，路边都停满了，“主要是地下车库不开放，不对外出租，买了才让进。”

“车位最近开始销售，以前10年都没有开，很便宜，2万元到3万元一个车位，买两个车位送一个储藏室。”丁道师指出。

在伊维萨小镇和梅诺卡小镇内，可以发现地面上的停车，京牌车比比皆是，高层小区公共区域多是老人和孩子，烟火气较为浓烈，但一栏之隔的别墅区则较为冷清。

梅诺卡小镇地面停车场一角

相距采薇雅苑不远处，便是禧瑞春晓，也是为数不多在售项目之一，自2019年以来一直在分期开发、分批售卖，均价每平1.6万元，直到如今还未售罄。但奇怪的是，目前处在停售状态。

“还未售出的房子，目前已经暂停出售。” 一位内部人员如此说道。据他猜测，可能是因当下的房价距离最初开盘差距较大，所以暂缓出售。

他也是一位本地人士，见证了区域内房价的起落，如今欲抄底一套二手房。但却被朋友极力劝阻，他有一位同学是片区内的置业顾问，劝他别着急，可能还会降。

他正在等待机会，败兴而归的那些“捡漏者”也在等。而如丁道师这类为落户上学的群体，更多的只能是内心看淡，否则平添烦恼。

（为保护隐私，吴宇为化名九游娱乐，丁道师为笔名）

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